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얼마 전 인천 논현지구 오피스텔 ‘푸르지오시티’ 청약에 나선 성주형씨(36). 6000만원 여유자금을 어디에 굴릴지 고민하다 전세를 끼면 구입할 수 있다는 생각에 큰 맘 먹고 접수에 나섰다.

하지만 결과는 보기 좋게 낙방. 그도 그럴 것이 총 524실 모집에 무려 2만2056명이 몰려 평균 경쟁률만 42 대 1을 기록한 것이다. 3실만 공급한 185㎡의 경우 경쟁률만 무려 369 대 1. 웃돈도 벌써 3000만원이나 붙었다.

성씨는 “강북 뉴타운 지분값이 너무 올라 그나마 오피스텔이 저렴하다고 생각했지만 이 또한 구입하기 쉽지 않다”며 “앞으로 서울 도심권 오피스텔 청약에 계속 도전해볼 생각”이라고 말한다.

수익형 부동산의 대표주자로 꼽히는 오피스텔 인기가 수그러들지 않고 있다. 먼저 미국 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태 등 글로벌 부동산 경기 침체 영향으로 국내에서도 수익형 부동산에 대한 관심이 고조됐다. 여기에 강북 소형 집값 급등, 강남권 오피스 부족사태까지 맞물려 오피스텔 인기에 힘을 더했다.

집값은 주춤한 1기신도시도 오피스텔만은 예외다. 닥터아파트에 따르면 지난해 1월부터 올 5월 16일까지 1기신도시 오피스텔 매매가가 평균 10.9% 올랐다. 같은 기간 1기신도시 아파트값이 1.18% 떨어진 것과 비교하면 의미 있는 수치다. 특히 중동(13.97%), 분당(13.82%)의 상승세가 컸다. 중동신도시 위브더스테이트 211㎡의 경우 분양가가 9억6000만원이었지만 지금 웃돈만 6억원이 더 붙었다.

고종완 RE멤버스 사장은 “보통 오피스텔은 주택 가격이 급상승한 후 인기를 끄는 경향이 있다”며 “주택시장이 침체된 지금이 바로 오피스텔 인기 상승에 적합한 시기”라고 설명한다. 그렇다면 과연 지금이 오피스텔투자 적기일까.

청약통장 필요 없고 짭짤한 임대수익 기대

오피스텔 인기비결부터 살펴보자.

첫째 오피스텔은 청약통장이 필요 없다. 건축법상 엄연한 업무시설이기 때문이다. 업무용 오피스텔을 여러 채 구입해도 주택 수에 포함되지 않아 무주택 청약자격을 유지할 수 있다. 예를 들어 오피스텔 1채, 주택 1채를 구입하더라도 2주택자로 간주되지 않는다는 뜻이다. 덕분에 총부채상환비율(DTI) 규제에서도 벗어나 대출금 융자도 자유롭다. 당연히 종부세 대상에서도 제외된다. 단 주거용으로 인정된다면 세금을 물어야 한다.

둘째 전매제한과 재당첨제한 규제가 없다. 최근 공급이 봇물을 이루고 있는 분양가상한제 아파트의 경우 5~10년간 전매제한 규제가 가해지는 것과 비교하면 무시 못 할 메리트다. 정부도 이 점을 간파하고 오는 9월부터 분양되는 오피스텔에 계약시점부터 사용승인(준공검사) 이후 최대 1년간 전매 제한 규제를 뒀다. 계약일부터 준공시점까지의 기간을 고려한다면 3~4년간 돈이 묶이는 셈이다. 물론 주거용이 아닌 업무용 오피스텔까지 규제를 가할지는 미지수다.

셋째 임대수익을 얻는 데 특화된 상품이다. 강남, 여의도, 광화문 등 목 좋은 곳에선 연 10% 남짓의 꽤 높은 임대수익을 올릴 수 있다. 투자금이 부족한 젊은 층은 물론이고 은퇴를 앞둔 베이비부머 세대 입장에서도 ‘노후 수익원’으로 가치가 높다.

연말까지 분양물량만 3000실 달해

오피스텔이 인기를 끌다 보니 너도나도 분양에 나서고 있다. 부동산114에 따르면 5월부터 12월까지 분양이 예정된 서울, 수도권 오피스텔은 총 11개 단지, 2955실에 이른다. 이 중 어느 지역이 유망할까.

이왕이면 지하철, 버스 등 대중교통이 편리한 도심권 오피스텔이 유리하다. 또 늘 수요가 풍부한 사무실 밀집지와 대학가 인근, 뉴타운 등으로 주택 멸실이 나타나는 곳이 좋다. 용산국제업무지구 주변 등 새로운 업무중심가로 탈바꿈하는 지역도 괜찮다. 다만 신규 개발지의 경우 입주시기와 개발 완료시기가 너무 동떨어져 있어선 안 된다. 자칫 공실로 이어져 수익을 갉아먹을 수 있기 때문이다.

한태욱 대신증권 센터장은 “젊은 직장인 선호도가 높고 업무시설이 밀집돼 있으면 금상첨화”라며 “관리비 부담이 상대적으로 작고 가구 수가 많은 곳도 유리하다”고 밝힌다.

좀 더 살펴보면 투자비용 대비 수익성을 따져보는 것도 좋다. 고종완 사장은 “임대수익률이 최소한 담보대출금리보다 2% 정도 높은 지역을 택해야 공실 등 리스크를 어느 정도 감내할 수 있다”고 밝힌다.

일산 호수공원 인근 오피스텔
지역별로는 삼성타운 개발로 수요가 몰리고 있는 강남역 주변이나 업무시설이 밀집한 여의도, 마포, 용산권이 유망하다. 내수동, 경운동 주변의 광화문 역시 수요가 풍부한 곳이다.

대표적으로 서울 용산구 한강로2가 동부센트레빌이 인기를 끌 전망이다. 국제빌딩 제3구역을 재개발한 곳으로 207실 규모며, 10월 분양 예정이다.

수도권 물량도 많다. 송도국제도시에선 송도더샵센트럴파크3이 괜찮다. 445실 규모로 가구 수가 많은 데다 이미 더프라우 오피스텔 열풍에서 봤듯이 지역적 가치가 검증됐다는 점에서 인기를 끌 전망이다. 하반기 분양 예정이다.

경기 화성 동탄신도시에는 익현개발이 ‘이너매스’ 오피스텔 141실을 분양하고 있다. 주변에 삼성반도체 화성 공장이 있어 풍부한 수요를 갖췄다. 분양가는 3.3㎡당 600만원대로 9월 입주 예정이다.

한광호 나비에셋 부동산연구소장은 “금액별로 보면 2억원 이하 신규 오피스텔이나 3.3㎡당 700만원 내외의 기존 오피스텔이 가장 투자가치가 높다”고 설명한다.

단지 규모와 주차면적·관리비 체크해야

물론 오피스텔 투자가 무조건 높은 수익을 가져다준다고 생각하면 금물. 자칫 수요가 없어 빈 상태로 방치할 경우 연 5% 임대수익도 거두지 못할 수 있기 때문이다. 투자에 앞서 주의해야 할 점은 없을까.

첫째 입지와 단지 규모부터 체크해야 한다. 입지조건이 좋고 단지 규모가 클수록 상권이 활성화되고 관리비 부담도 줄어든다. 부수적인 시세 상승 효과까지 거둘 수 있다. 물론 아파트처럼 높은 시세 상승률을 얻기는 어렵다.

박상언 유엔알컨설팅 사장은 “매매가는 호재 때문에 상승할 수 있지만 전세가는 현재가치를 절대적으로 반영한다”며 “매매가와 전세가의 차이가 되도록 작은, 즉 가격 거품이 끼지 않은 오피스텔에 투자해야 할 것”이라고 조언한다.

둘째 전용률과 주차면적, 관리비를 짚고 넘어가야 한다. 일반적으로 오피스텔 전용률은 아파트에 비해 턱없이 낮은 55~65%에 불과하다. 이왕이면 전용면적이나 주차면적이 넓고 관리비 부담이 작은 곳이 똑같은 위치여건에서도 임대가 잘된다.

셋째 소형이 유리하다. 임대 수요자는 결코 거액 투자자가 아니기 때문이다. 그만큼 임대금액 부담이 작아 회전율도 빨라 이익을 거두기 수월하다.

넷째 오피스텔 용도가 주거용으로 분류됐는지도 꼭 살펴봐야 한다. 사용목적이 주거용이라면 2주택의 경우 양도세 중과, 종부세 부과대상에 해당될 수 있기 때문이다.

주거용과 업무용 구분은 아주 모호하다. 전입신고를 하지 않으면 대개 업무용으로 취급된다. 혹시 주거용으로 구입했다 할지라도 매도할 때 업무용으로 전환시켜야 세금 부담에서 피할 수 있다. 무주택자라면 주거용에, 1주택자 이상은 업무용에 투자하는 게 유리하다.

한광호 소장은 “주거용이라면 재개발 등으로 이주수요가 많아 전세금이 고공행진을 보이는 곳이 좋다”며 “업무용은 강남권을 중심으로 실평수가 크고 연 7% 이상 수익률을 거둬야 투자가치가 있다”고 전한다.

[김경민 기자]


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