[부동산 특집] 내 집은 어디에
부동산 제도 어떻게 바뀌나
경매때 전·월세 보증금 최대 2천만원 우선변제
상가 임대료 계약 갱신때 9%이상 못올리게
재개발 다세대주택 현금 청산 ‘지분쪼개기’ 차단
7월부터 신혼부부용 보금자리 주택이 처음으로 공급된다. 또 주택임대차 소액 보증금 보호 범위가 넓어지고 다세대·다가구 주택의 신축이 쉬워지는 등 부동산 관련 제도가 많이 바뀐다. 자신에게 해당하는 것들이 있는지 미리 꼼꼼히 점검해보는 지혜가 필요한 때다. 바뀌는 주요 제도를 살펴본다.
■ 주택임대차 보증금 보호 확대= 이르면 7월 말부터 세를 든 주택이 경매로 넘어가더라도 보증금 중 일부를 우선 변제받을 수 있는 주택 임차인의 범위가 수도권 과밀억제지역의 경우 현행 4천만원 이하에서 6천만원 이하로 확대된다. 또 광역시는 3500만원 이하에서 5천만원 이하로, 나머지 지역은 3천만원 이하에서 4천만원 이하로 바뀐다. 이와 함께 우선 변제받을 수 있는 금액은 수도권 과밀억제지역은 현행 1600만원에서 2천만원으로, 광역시는 1400만원에서 1700만원으로, 그 밖의 지역은 1200만원에서 1400만원으로 높아진다.
이에 따라 서울에서 보증금 6천만원 이하 주택에 살다 집이 경매에 넘어간 경우라도 최고 2천만원까지 다른 담보물권자보다 우선해 보증금을 변제받게 된다. 그러나 7월 말로 예정된 법 시행일 이전에 근저당이 설정된 주택은 종전 규정대로 우선변제금액(서울 1600만원)이 적용된다.
■ 상가 임대료 인상률 축소= 7월 말부터 상가건물임대차보호법 적용대상 영세 상가의 범위가 서울의 경우 현행 보증금 2억4천만원에서 2억6천만원으로, 수도권 과밀억제지역은 1억9천만원에서 2억1천만원으로, 광역시는 1억5천만원에서 1억6천만원으로, 나머지 지역은 1억4천만원에서 1억5천만원으로 높아진다. 이 때 보증금은 환산보증금 기준으로 ‘보증금＋(월세×100)’으로 계산한다. 보호 대상에 드는 임차인은 한번 가게를 얻으면 원하는 경우 5년까지는 계약 갱신을 하며 영업을 계속할 수 있다.
상가 건물주가 계약 갱신 때 올릴 수 있는 임대료 인상률 한도는 현행 12%에서 9%로 낮아진다. 이 규정은 새로 바뀌는 영세 상가 보증금 범위(서울 2억6천만원)에 드는 경우 법 시행일부터 곧바로 적용된다.
■ 신혼부부용 주택 첫선= 7월부터 저소득 신혼부부를 위한 보금자리주택 특별공급이 시행된다. 국민임대주택, 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 중 최대 30％ 물량이 저소득 신혼부부에게 우선 공급된다. 신혼부부의 월평균 소득은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70％(맞벌이일 경우 100%) 이하라야 입주 자격이 있다. 올해의 경우 맞벌이 부부라면 연소득 4410만원 이하면 된다.
■ 오피스텔 전매 제한= 9월부터 서울을 포함한 수도권 투기과열지구에서 분양되는 오피스텔은 계약 시점부터 사용승인(준공검사) 이후 최대 1년간 전매가 제한된다. 또 전체 분양 물량의 20％가 해당 지역 거주자에게 우선 공급된다.
■ 재개발구역 지분 쪼개기 차단= 서울시는 재개발구역 내 지분 쪼개기를 막기 위해 오는 7월부터 건축허가를 신청하는 60㎡ 이하 소형 다세대 주택은 입주권을 주지 않고 현금으로 청산하기로 했다. 입주권을 노려 투기수요가 몰리는 것을 방지하기 위한 것이다. 이와 함께 법령상 주택이 아닌 근린생활 시설이나 오피스텔 등 사실상 주거용으로 사용되는 건축물은 1997년 1월15일 이전 지어진 건물의 경우 아파트 분양권을 인정하나, 이후 건축물은 조례안 시행 전 구역 지정을 위한 주민 공람공고가 이뤄진 경우에만 입주권이 인정된다.
■ 주택거래신고 거부하면 과태료= 중개업자를 거치지 않고 개인끼리 주택을 사고 판 뒤 신고를 거부할 경우 과태료 처분을 받게 된다. 9월부터 시행되는 개정 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’은 부동산을 거래한 사람 중 한쪽이 공동신고를 거부할 경우 상대방이 단독으로 신고할 수 있고 공동신고를 거부한 쪽에는 최대 5백만원의 과태료를 부과할 수 있도록 했다.
■ 준사업승인제 도입= 도심에 주택을 확대 공급하기 위해 다세대·다가구 주택에 대한 ‘준사업승인제’가 9월에 도입된다. 이 제도는 20가구 이상 100가구 미만의 다세대·다가구 주택에 대해 놀이터, 관리사무소 등 시설 설치 기준을 완화해 주고 층수도 1~2개층 가량 높일 수 있게 인센티브를 주는 제도다.
■ 재건축 절차 간소화= 재건축을 추진할 때 조합 설립 인가만 받으면 바로 시공사를 선정할 수 있다. 지금까지는 사업시행 인가 뒤 선정할 수 있어 조합의 부담이 컸다. 또 이르면 10월부터 단독주택지역이 5천㎡ 이상 크기이면 재건축 정비구역으로 지정받을 수 있다.
■ 공동주택 분양가격 인상= 7월부터 아파트·주상복합 등의 공동주택 분양값이 인상될 전망이다. 단품슬라이딩 제도가 도입돼 철근·레미콘 등 건축자재 가격이 3개월 사이에 15% 이상 오르내리면 이를 건축비에 반영하게 된다.
이와 함께 소비자 만족도 평가에서 높은 점수를 받은 건설업체는 9월부터 지상층 건축비의 1%를 더 받을 수 있게 된다.